賃貸住宅の空室率

首都圏の空室率、その実態とは?

本ページでは、首都圏の空室率にスポットを当て、その実態や注意すべきポイントなどを取り上げてご紹介していきたいと思います。

賃貸物件の空室率を考える上で、切っても切り離せないのが、現代日本の社会情勢です。この点について、見ていきましょう。

少子高齢化によって減り続けている日本の人口

昨今、ニュースや新聞記事などですっかりお馴染みとなった感のある少子高齢化問題。例えば日本の総人口は2011年が1億2779万9千人だったのに対し、2012年は1億2751万5千人と、わずか1年で28万4千人も減少していることになります。また。2030年以降は毎年100万人ずつ人口が減少するという予測がされており、その通りに進めば、2048年には人口が1億人を割り、2050年には9700万人、2060年には8700万人になる計算になります。

一方、賃貸物件の着工数は、リーマンショックで一時減少したものの、その後は持ち直しているという傾向。例えば東京都ではそれ以前、月当たり4,000戸前後だったものが、2013年1月時点で4,556戸と実に10%も増加していることになります。つまりは、人口が減っているのと反比例するように、賃貸物件の数は増え続けているということ。賃貸住宅の供給過剰と言える状態となっているのです。

気になる実際の空室率は、果たして…

調査によると、首都圏の空室率は以下のようになっています。

ご覧の通り、都心部から離れるほどに、空室率も高まるという傾向が見られます。当然ながら空室率が高くなると競争が激しくなり、家賃相場も下落します。そうしたなかでも、固定資産税や借入金の金利などは変わらないため、賃貸経営は苦しくなってしまうのです。

なお、一説には東京の空室率が30%超となっているという数字も見られますが、これは調査方法の違いによるもの。「タス空室率インデックス」というもので、満室状態の賃貸物件は調査から外し、空室が発生している物件のみに絞って調査をするため、空室率が高くなるという仕組みです。

もうひとつ、賃貸物件オーナーにとって気が気でないのが「2022年問題」というもの。行政による緑地化保護のため、固定資産税や相続税などで優遇されていた土地が、1992年の指定から30年の期限を迎え、一斉に売り出される事態が予測されています。これにより、ますます、賃貸物件の競争が激化し、空室率にも影響を及ぼすものと思われます。

以上の通り、空室率は今後ますます増加することが予測でき、競争も激しくなっていくはずです。それゆえに、賃貸物件オーナーにとっては、ライバル物件との差別化や戦略といったものが、ますます重要になっていきます。

                                               
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