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賃貸住宅の空室率

なぜ、所有する賃貸マンションや賃貸アパートに空室が多いのか―?
それは、日本が今おかれている状況に一因があります。大空室時代と言われる現状と、今後の動向についてお話します。

減り続ける日本の人口

日本はすでに人口の減少期に入っています。総理府統計局のデータによれば2008年をピークに日本の人口は減り続けており、ここ最近の数字を見ても日本の総人口は2011年の1億2779万9千人から、2012年の1億2751万5千人へと28万4千人(0.22%)も減少しています。

2030年以降は、毎年100万人ずつ人口が減少すると言われており、そのままのペースでいけば、2048年には人口が1億人を割り、2050年には9700万人、2060年には8700万人になります。

人口減少はアパート・マンション経営の立場から考えると喜ばしいことではありません。核家族化や個人化により世帯数はしばらく維持できたとしても、いずれは大幅な人口減少に伴って、賃貸住宅の需要も減ることが予想されるからです。

一方、貸家着工数はどうかというと東京都の例ではリーマンショック以降は月当たり4,000戸前後で推移していましたが、2012年以降は微増傾向で2013年1月時点で月当たり貸家着工数は4,556戸で、1年で10%強の増加となっています。

人口が減少傾向にも関わらず、貸家着工数が増えているということは、賃貸住宅が供給過剰の状況になっていると考えてよいでしょう。

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空室率アップでアパートやマンションの競争は激化する

人口が減少傾向にある中で、賃貸住宅の空室率はどうなっているのでしょうか。日本の人口がピークだった2008年の空室率は18.8%。この時点で、アメリカの10.8%、イギリスの9.3%と比較しても高い数値なのですが、2010年になると日本の空室率は23.07%とアップしています。

【首都圏のアパート・マンション空室率】

  • 東京都16.5%
  • 神奈川県19.25%
  • 埼玉県22.44%
  • 千葉県25.84%
  • 栃木県32.01%
  • 群馬県32.58%

都心から離れれば離れるほど空室率が高いことがわかります。東京都は比較的空室率が低くなっていますが、先に説明したとおり貸家着工数は増加傾向にあるため、今後は空室率もアップしていくものと考えられます。

空室率が高くなると競争が激しくなり、家賃相場も下落することが予想されます。家賃が下がっても、固定資産税や借入金の金利などはほとんど変わらないため、アパート・マンションのオーナーとしては厳しい状況になるということになります。

これから先、空室率が上昇していくことは確実です。今のうちから所有物件の空室を増やさない工夫や努力をしておかなければ、安定したアパート・マンション経営は望めないと考えてよいでしょう。