確実に入居率を上げる秘訣

本ページでは、入居率を上げる秘訣ならびに注意すべき点などを取りまとめてご紹介していきたいと思います。

少子高齢化による人口減少に伴う賃貸ニーズの下落などで、賃貸経営は大きな節目を迎えています。物件のリフォームや設備の追加・改善といったこと以外にできる施策としては、やはり、入居者を客付けする管理会社の能力を、しっかり見極めるという点が重要になってきます。

空室になる原因を探る

まずは、空室になる原因を知らなければ、いくら賃貸管理会社を変えたところで空室が埋まらない可能性があります。広告や宣伝が効果的に行えていない、物件に魅力がない、または立地や家賃がネックになっていないかは把握しておかなければなりません。

空室を埋めるには何が原因で客足が遠のいているのかを考え、それを補うための対策が必要となります。予算があるのであればリフォームをしたり、リノベーションをしたりして物件を蘇らせるのも1つの手です。

しかし、場合によっては金銭面の都合がつかず、大掛かりな工事をするのは難しい場合もあるでしょう。そんなときは、工事をするよりも安くできる施策を実施することを検討してみてはいかがでしょうか。

物件でネックになっているのが築年数の古さの場合

築年数の古さが原因で部屋の稼働率が悪くなっているときは、壁紙や床の張り替え、トイレやキッチンなどの交換など修繕工事をするのが理想的です。ただし、安定した家賃収入がない現状のままでは、予算が捻出できないというオーナーもいるでしょう。

そんなときは、ターゲット層を絞った設備を導入するという手もあります。たとえば、女性の入居者を募りたいのであれば、防犯カメラや宅配ボックス、オートロックを導入するだけでも物件に対する評価は変わってきます。単身者の入居者を増やす目的で、家具や家電付き物件にするというのも有効な方法です。

反対に設備を導入せずに、築年数の古さを生かしてDIYが可能な物件にするというのも魅力的でしょう。DIYをして暮らしたいというニーズは一定数あるので、立ち退きの際にそれらの修繕費がかからないと広告を打ちだすのも効果が見込めます。

駅から遠い物件やスーパーが近くにない物件で内見者が少ない場合

駅から徒歩10分以上かかったり、近くにスーパーがなかったりと利便性の悪い物件は、そもそも内見してくれる人が少ないというハンデがあります。内見者が少ないと、その分入居者が決まるのも遅くなるため、できれば利便性の悪さをカバーできるような付加価値を設けたいところです。

駅から遠い物件の場合は、入居を決めた人に自転車をプレゼントするというのも、若年層の入居者を確保するのに有効です。あるいは、近くのバス停の時刻を広告に載せ、毎月数千円のバスカードをプレゼントと広告を打つだけでも大分印象は変わるでしょう。

スーパーが近くにないという問題を抱えている物件は、生鮮食品も配達可能な宅配ボックスを設置し、ネットスーパーを利用しやすくするというのも1つの方法です。日中働いていてスーパーに買いに行く暇がない人には、いっそのことネットスーパーに対応しているというほうが魅力的に映ることでしょう。このように、物件に対するマイナスの要素も、考え方次第ではプラスの要素に変えることができるのです。

空室になる原因を分析し施策を考えたら、物件に合う管理会社を見つける

空室になる原因を追究し、それに対してどうすれば良いのかある程度考えがまとまったら、次は物件に合う管理会社を見つけましょう。ここからは、どういう風に管理会社を見つけるのがベストなのかを紹介します。

客付けに強い管理会社の見つけ方

リサーチを重ね、いくつか候補となる会社を絞り込み、最終的に一番よいと思われる会社を選ぶということになります。そのリサーチ方法としては、本サイトをはじめ、インターネット検索などで、評判のよい会社を探してみるというのがひとつ。

さらには、ご自分の足を使った調査もすると良いでしょう。例えば、客付けや管理業務などは行っていない、販売系の不動産業者やリフォーム会社を訪ね、評判のよい、客付けや管理業務を行っている不動産業者の情報を収集してみるのが効果的です。その上で、実際にその管理会社を訪問してみましょう。雰囲気や対応の善し悪しというものを実感できるはずです。

サブリースの注意点

サブリース(一括借り上げ)方式は、実際の入居者の有無に関わらず、一定の賃料が保証されるという点では魅力的です。しかし、その条件は、一定の期間ごとに見直される場合がほとんどで、保障額の大幅な下方修正を一方的に通達されるということも珍しくありません。実際、それによってトラブルになることも増えてきています。サブリースは絶対避けるべきとまでは言い切れませんが、そうした実情があることをしっかり踏まえた上で、慎重な検討が必要になります。

管理会社、地域密着型と大手の違い

比較的知名度の高い大手と地場に根ざした不動産管理会社、一概にどちらがいいとは言い切れませんが、それぞれのメリットとデメリットをしっかり理解した上で選ぶことが重要です。大手の場合は組織力やマンパワー、ネームバリューによる集客力などが期待できる反面、担当者の人事異動なども頻繁におき、また組織が大きくなるほどに、対応のスピーディさにも欠けるといった傾向があります。

地域密着型業者の強みは、その地域の情報により精通しており、フットワークも軽く、より親身なサービスが期待できます。その反面、組織力では大手に及ばず、また外国語対応にも限度があり、物件オーナーとの相性が合うかどうかで、結果が大きく変わってくるという側面があります。

                                               
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