アパート・マンション空室対策の参考書

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確実に入居率を上げる秘訣

人口減少や、貸家物件の着工数増加に伴い、ここ数年で賃貸アパートやマンションの空室が目立つようになりました。この状況下で生き残っていくには、はたして内装や設備に投資するだけで充分と言えるのでしょうか―?

追加投資をする前に、入居者の募集方法に問題点はないか今一度考えてみましょう。

従来の入居者募集システムの問題点

賃貸物件は必ず一定の割合で空室が発生します。賃貸管理会社にとっては空室をいかに埋めることができるかが重要な業務の一つになります。

ほとんどの管理会社では、入居者募集のための賃貸仲介店舗を自社で持っています。物件を管理しながら自社で募集活動も行うといった仕組みです。このように店舗をもちながら管理を行っている会社のシステムを「管理一体型」と呼びます。

管理一体型の場合、オーナーからだけでなく入居者から仲介手数料を受け取ります。この場合、問題として考えられるのが入居者とオーナーの間で双方の利益を代弁するかたちとなってしまい、立場が曖昧になってしまうことがあります。

時にはオーナーに対して家賃の値引き交渉をする立場にもなり、必ずしもオーナーの利益を最大にするための業務を行っているとは限らず、利益相反の関係ができてしまうのです。

また、管理一体型は入居者募集の窓口が基本的にその会社だけになってしまい、間口が狭くなってしまう点も問題となります。競争激化の中にあって1社だけで満室にできる時代は終わったと言ってよいでしょう。

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これからの時代に合った管理方式とは

管理一体型は空室を埋め、安定したアパート・マンション経営を行うのに充分でないことはすでに説明した通りです。では、どのような方式が効果的なのでしょうか。

実は、入居率95%以上をキープしている経営上手なオーナーは、「プロパティマネジメント型」「一括借上」のどちらかを選択しています。

プロパティマネジメント型とは

オーナーに代わって不動産の管理・運営・コンサルティングを専門に行います。所有と経営の分離が進む現代において、経営のプロがプロパティ(財産・資産・所有物)をマネジメント(経営・管理・取扱い)をするという意味です。

プロパティマネジメント型の管理会社は管理一体型とは違って、賃貸仲介店舗を持ちません。そのため、常にオーナーの利益を最大に考えた不動産管理・運営を行うことができます。管理料は5%程度のところが多いようです。

また、入居者募集に関しては物件周辺エリアの複数の賃貸仲介会社に依頼活動を行います。管理一体型と違って、募集の間口が広く入居者が集まりやすいメリットがあります。

一括借上とは

一括借上は賃貸住宅物件を管理会社が一旦借り上げてそれを入居者に転貸するもので、サブリース契約とも言われます。空室が発生しても毎月の家賃は保証され、家賃の85%~90%がオーナーに支払われます。

借り上げた会社は、管理や運営に関することは全て行うため、オーナーは管理業務の煩わしさから開放され、安定した家賃収入を得られるのがメリットです。

プロパティマネジメント型も一括借上も、オーナーにとってメリットがあるこれからの時代に合った管理方式ですので、自分に合っている方法を選択することをおすすめします。

なお、一括借上は新築物件に適用され、中古物件は対象外となることも多いですが、中には中古物件の一括借上を行っている管理会社もあるので、契約条件などをよく確認してみてください。