既存入居者対応の見直し

本ページでは、空室対策のひとつとして既存の入居者対応について取り上げ、ポイントや注意点などをご紹介していきたいと思います。

空室対策には新規入居者の獲得だけではなく、既存入居者に、いかに長く住んでもらうかという点も大きな要素になります。

退去を減らすことが利益を生む

繰り返しになりますが、空室対策では既存入居者の満足度を高め、退去率を下げることも重要なこととなります。そのためには入居者対応はしっかり行わなければなりません。現状の入居者対応に問題がないか、今一度、しっかり洗い出してみましょう。

具体的な入居者対応業務の例

例えば、天井から水漏れが発生した、お風呂や水道、トイレの水が出なくなったというトラブルは、どんな賃貸物件でも起こり得ることです。そうした場合に、いかに迅速に対応できる体制を整えているかがが重要になります。その上で、その対応のためのコストが、賃貸経営の収益性を圧迫しない範囲であることも重要になってきます。

24時間体制の対応と家賃滞納者への徹底した督促

前述しました通り、賃貸物件においてはいつ何時に、どんなトラブルが発生するか分かりません。そうした場合の対応が杜撰であると、入居者の満足度を下げてしまい、空室に繋がる可能性もあります。

しかしながら、その一方で、入居者を甘やかしてはならない点があります。言うまでもなく家賃を滞納した場合です。この場合はむしろ、どんなに長期入居者であろうとも、家賃滞納者への督促を徹底して行うべきです。また、そうした対応をキチンと行うことができる管理会社を選んでおかなければなりません。

入居者満足を上げられる管理会社のポイント

賃貸管理に限ったことではありませんが、優秀な業者というものは、ニーズや問題点といったものを的確に判断し、正しく対応できるところということになります。例えば、ある管理会社では、入居者から駐車場が狭いという声を聞き、物件オーナーとも相談の上、駐車場の植栽を撤去して駐車スペースを拡大。入居者から喜ばれたそうです。こうした的確な対応を行える管理会社こそ、まさに選ぶべきと言えるのです。

迅速な苦情対応、空室対策は満室時から始まっている!

空室を作らないためには何が必要でしょうか。空室が生まれてから、すぐに次の借主の募集をすることよりも先にできることがあります。それは迅速な苦情への対応です。空室対策というのは、すでに部屋が埋まっている時点から始めるのが効果的なのです。

例えば、ある借り主がエアコンについて取り替えを希望していたとしましょう。借り主が退去した後でもエアコンの取り替えは可能ですし、退去後に行うのが通常の空室対策だと思います。ところが、エアコンの修繕は借り主が住んでいる状態でも可能ですし、いずれやらなければならない修繕です。退去前に行うことで借り主は長くなりてくれる可能性も高まります。

「繁忙期にお客さんが来る」は本当か?

賃貸管理業界には、春などの繁忙期に借り主が多く来店します。その時期に「次の借り主を獲得しましょう」というのが不動産業界の通説です。部屋を借りる人が増えるような感覚に陥りがちですが、繁忙期は「借り主が場所を移動するだけ」で、空室が減るようなことはありません。

繁忙期に来る借り主のほとんどは、すでに住んでいるところから離れて、次の場所に移ります。つまり、今住んでいるところに何かしら問題があるか、より良いところに移りたくて、新しい家を探すのです。すでに借り主が居る部屋であれば、新しい借り主を獲得する前に、今の借り主が別の場所に移ってしまわないようにより良い部屋にする必要があります。空室となっている部屋があれば、他の部屋から移って来たいと思えるような魅力的な部屋にする必要があるのです。

住んでいる人の生の声を聞く

借り主がいる状態というのは家賃収入が入る非常にありがたい状況であると同時に、住んでいる人の生の声を聞けるまたとないチャンスであるとも言えます。空室対策は、空室になってから行うのが一般的であることは上で述べましたが、入居者がいる状態でも常に空室対策を行うのが理想的です。

空室になってしまってからでは、管理会社に他の部屋と比較してどのような設備が足りないのかを聞くことはできても、それ以上のことはわかりません。

借り主がいるうちに「春に引っ越す予定はあるか」と聞けば、「どうして引っ越したいのか」が聞けるチャンスに繋がります。部屋に住んできた借り主自身に、何が足りないのか・不満な点はどこかをヒアリングすれば、要望がある程度叶えられます。そうすれば、引っ越しを思いとどまってもらい、空室が増える恐れもなくなるはずです。

満室でも常に空室対策を実践するべき

満室の状態でも常に借り主の生の声を聞いて、管理会社からの情報をアップデートして、住みやすい部屋を実現していくことが大切です。例えば、月の収入が30万円入る部屋を所有している場合、1つの部屋が3ヶ月空室になってしまうだけで90万円の機会損失となります。90万円あれば、部屋の細かい修繕などはほとんど対応可能ですし、その他の借り主の要望は大抵何かしらの対応ができてしまいます。

全ての部屋が埋まったから何もしなくてもいいのではなく、全ての部屋が埋まったそのタイミングこそ効率よく空室対策を実施できると言えます。

                                               
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