入居管理の見直し

すでにマンション投資を行なっている人でも、入居管理について全てを正しく理解している人は少ないのではないでしょうか。これからマンション投資を行おうと考えている人にも理解できるよう、入居管理の基本をまとめました。

入居管理とは

入居管理とは、賃料の管理・苦情への対応・契約違反への対応といった日常的な入居者に向けての対応や、建物のメンテナンス・管理・機器の修繕などの建物などに向けての対応があります。また、長期的には更新手続き・退去時の立会い・賃料や敷金の精算・新しい入居者の募集・退去後のクリーニングといったものも含まれます。

賃料の管理

入居時に設定した賃料を入居者から受け取る仕事です。最近は手渡しではなく銀行振込のことがほとんど。口座に振り込まれているかの確認と督促を行います。

もし入金がないようであれば入居者への連絡を行います。それでも入金の確認が取れない場合は、電話による直接の連絡や内容証明郵便による督促を行います。再三の督促にも関わらず入金が確認できない場合は、契約の解除も考える必要があります。ただし、1~2ヶ月の滞納では契約解除するには難しいかもしれません。今までの判例でから考察すると特殊な場合がない限り、数ヶ月の家賃滞納では契約の即解除というのはあまりありません。

定期的な入金確認を行い、入居者との信頼関係を築いておくことで入居者とのトラブルを防げます。入居者からの入金が面倒な場合は、管理会社に依頼することもできます。入居者への対応を専門に行う業者にお願いすることで、不要なトラブルを避けられるでしょう。

クレームの対応

入居者からクレームが入ることもあります。クレームはすぐに対応することで、住人から住みやすい場所だと認識されます。空室を避ける対策として、素早いクレーム対策を心がけましょう。

例えば、「エアコンが故障して修繕をしてほしい」といったものから、「家賃を下げてほしい」といったものまで様々なクレームがあるので、臨機応変な対応が求められます。

更新の対応

契約から一定期間が経つと、契約更新を行います。まずは借主への契約継続の意思確認を行いましょう。大抵の場合、自動更新という形を取りますが、トラブルを避けるため借り主へのまめな連絡は必要です。賃料の変更などがある場合は合わせて伝えた上で、継続の意思確認をするのが良いでしょう。更新料の受け取りや借り主の保険契約の更新がある場合は忘れずに行います。

借り主が契約を終了し、退去する場合は、退去時に立ち合いを行います。借り主が去る前に原状回復に向けてどのような修繕が必要なのかを一緒に確認。借り主との費用負担の調整を行った上で、専門の業者に修繕・クリーニングの依頼をします。借り主とのトラブルが多いので、原状回復に必要な修繕の見積もりは、専門家に依頼するのが安心できます。

新しい入居者の募集

借り主が退去した後は、新しい入居者を探します。不動産業者に依頼して入居者募集をかけます。不動産業者に賃料の相場などを確認し、入居者が入りやすいような条件を揃えた物件にします。

入居管理を委託するのも手

入居管理でやるべきことは非常に多いため、管理会社と契約して全てやってもらうのもひとつの手です。

小さいマンションであれば一部を個人でやっている人もいます。例えば、東京都内のマンションを1つ所有している場合を考えてみましょう。建物のメンテナンスや機器の修繕といった専門的な知識が必要な対応については自分で業者を選択して依頼することができるかもしれません。しかし、他に仕事をしていて時間が取れない時に新しい入居希望者がいた場合、すぐに対応するのは難しそうです。管理に手が回らない場合は、新しい入居希望者の募集から対応までは管理会社に依頼します。

このように入居管理業務の全体を把握し、自分では難しそうな部分を切り分けて考えるのが必要です。特に、全体の規模感や自分のできることできないことを把握した上で決めるのが良いでしょう。

管理委託の種類

マンション管理業務を管理会社に委託する場合、2つの委託形態があります。1つは、すべての管理を委託する「一括委託型」といい、不動産会社が家主から物件を借り上げて入居者と直接賃貸契約を結びます。もう1つは「一部委託型」といい、家主が入居者と直接契約をし、マンション管理業務は管理会社にお願いします。それぞれの特徴を説明します。

一括委託型

サブリース契約または一括借り上げ契約と呼ばれており、不動産会社が直接借り主と契約する委託形態です。家賃滞納や空室があっても家賃収入があるところがポイントです。時間がない方や、不動産知識のない方はこちらの一括委託型を選択するのが良いでしょう。入居者の選定や、家賃交渉など面倒な手続きはすべて代わりに行ってもらえます。手間が省ける分、契約などもすべて委託するので収入は低くなってしまうのがデメリットです。

一部委託型

マンションの管理業務のみを委託する形態です。賃料や敷金・礼金といった契約に関する内容を家主が決定できるため、一括委託型よりも大きな収入が見込めるところがポイントです。しかし、入居者の選定や家賃の交渉は家主が行うため、結果的に空室率が高くなってしまうことも多いのが懸念点。不動産知識のある方向けの委託方法と言えるでしょう。

賃貸管理契約をする場合チェックポイント

入居者管理について委託する場合、以下のことを考慮しておきましょう。

管理内容

マンション管理を行う上でどういった業務を行わなくてはいけないかを把握しておきましょう。どこまでを管理会社に委託するか、依頼する際に知っておく必要があります。

管理委託料

管理会社に委託する費用を知りましょう。どの程度の家賃収入が見込めるのかを考えた上で委託をします。

中途解約事項

管理会社を替える場合は中途解約という形になります。どのようなペナルティがあるのかを把握したうえで契約を行いましょう。

違約金の請求

賃貸管理契約を中途解約する場合、違約金が発生することが多いです。家賃収入等も考慮にいれて総合的な収支を確認しましょう。

                                               
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