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サブリース契約で空室対策に失敗?

サブリース契約は一定の収入が見込めるため、空室のリスクがない契約方法として有名です。しかし、サブリース契約をよく知ってから契約をしないと、収入が激減するリスクもあります。ここでは、サブリース契約で失敗してしまった事例と、サブリース契約を成功させるためのポイントを紹介していきます。

空室対策の失敗事例

数年で空室が目立ち始め賃料収入が激減

サブリース契約の良い面ばかりに注目し、空室が出たときのことを深く考えずに契約してしまった事例です。立地の悪い場所に物件を建ててしまったせいで、数年で空室が目立ち始め、賃料収入が激減してしまいました。

しかも賃料に対しては契約書に記載されているため、契約を解除するには建物のローンをオーナーが全額負担することになります。結局、老後の蓄えにする予定で賃貸経営を始めたものの、物件を手放したうえに大きな負債をかかることになってしまったのです。

相続税対策といううたい文句に
のせられて契約してしまった

サブリース契約のことをよく理解せず、相続税対策になるといううたい文句にのせられて契約してしまったという事例です。

この事例では、オーナーが家賃保証はずっと続くという口頭説明を信じてしまい、人気のないエリアに物件を建ててしまいました。案の定、新築の頃から空室があり、空室が多くなると突然契約解除を申告されてしまったのです。サブリース契約は、不動産会社側が途中で解約することができるため、利益が得られないとなると契約解除される場合も。結局、相続税対策になるどころか、多額の負債だけが残る結果となりました。

サブリースでの空室対策が失敗する理由

不動産会社は、収支のシミュレーションデータを基にサブリース契約をすすめてきます。しかし、あくまでもシミュレーションなので、契約解除されるリスクがあること、賃料保証が減額される可能性があることは覚えておかなくてはいけません。口頭説明だけでサブリース契約をしてしまうと、失敗するリスクは極めて高いといえるのです。

サブリース契約は仕組みが複雑で、ただでさえ契約書を見ただけでは理解しにくいもの。分かりにくい上に、不動産会社はオーナーに契約してもらうためにデメリットとなることはあまり触れません。サブリース契約のメリットばかり説明してくるので、会社側の説明を鵜呑みにせず、自分から積極的に契約のメリット・デメリットについて理解を深める必要があるのです。

立地や設備は確認しないと
失敗する可能性が高い

不動産会社の営業の人が優しいから、信頼できるからと、立地や設備を確認せずに契約してしまうのはとても危険です。担当営業は数年で変わっても、一度建ててしまった物件の条件はずっと変わりません。立地が悪い、あるいは設備が不十分だと空室が出るリスクが高いのです。

そもそも、建物のエリアはどういう層に人気なのか、物件を建てる前に入居者のニーズや動向を把握する必要があります。なぜそこに物件を建てるのか、明確な勝算がないのであればサブリース契約自体を再考すべきでしょう。

成功させるためのポイント

サブリース契約は大した知識を持っていなくても、経営を始められるというのが怖いところ。建物の建築から運営管理に至るまで、全てを不動産会社に任せてしまえるからです。しかし、サブリース契約こそ、十分に契約内容を理解していないと難しい契約だといえます。

サブリース契約を成功させるためには、必ず不動産会社に収支計画を見せてもらいましょう。もし、収支計画が甘めに設定されているようであれば、毎年賃料が1%ずつ下がることを想定とした計画書を作ってもらいます。その際に、設備が古くなったときの交換費用、外壁や内装の修繕費も見積もりに入れてもらうとよいでしょう。そうすることで、実際に経営したときに利益が出るのか、概算を出すことが可能なのです。

                                               
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