アパート・マンション空室対策ガイド【東京版】

アパート・マンション空室対策ガイド【東京版】 アパート・マンション空室対策ガイド【東京版】

これからの賃貸経営を
勝ち残るための、空室対策とは?

少子高齢化の進行を背景に、賃貸住宅は供給過多の傾向に。アパート・マンション経営はもはや、ライバルとの競争を勝ち抜かなければ生き残れない時代となりました。そのために不可欠な空室対策とはどのようなものか?ぜひ知識を深めてください。

           

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主な空室対策の方法と見直しのポイント

賃貸マンション・アパートの経営において最大のリスクは、空室により家賃収入が途絶えてしまうことに尽きます。空室が続く、あるいは入居者がすぐ転居してしまうという場合には、空室対策として、物件に関する見直しをしなければなりません。その対策としては、主に8つのポイントがあります。

  • 賃料の見直し

    借り手の立場になってみれば、立地や間取りなどに対し割高に感じられる家賃の物件は、避けるのが当然です。物件を建てた当時のままの賃料では借り手がつかないということも十分に考えられるのです。ただし、家賃引き下げは収益性が落ちるので、あくまでも最後の手段。まずは敷金・礼金、更新料の見直しや、1ヶ月フリーレントといった戦略を考えてみることがお勧めです。

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  • 内装の見直し

    言うまでもなく、時代とともに、入居者が求める内装は変化していくものです。単なる原状回復工事を行うのではなく、現代の入居者ニーズに合わせたリフォームが重要になってきます。例えば、古めかしい模様や花柄といった壁紙をシンプルな白系にしたり、床を低コストで耐久性のあるフロアタイルに張り替えるといったリフォームは低コストで効果が期待できます。

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  • 入居者募集の見直し

    長期間空室が続くという場合、物件自体の問題ではなく、入居者募集の方法に問題があるという可能性も考えられます。客付けを依頼している賃貸管理会社に任せきりにするのではなく、物件オーナー自身も積極的に働きかけることが重要です。それでもなお空室が埋まらないという場合には、思い切って、客付けを依頼する賃貸管理会社の変更も視野に入れるべきと言えます。

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  • 建物管理の見直し

    賃貸物件の管理業務もまた、入居率や退去率を大きく左右する要素であり、それこそ賃貸経営の鍵と言える重要事項です。大別すると清掃業務、点検業務、建物改修工事の3つがあり、玄関や廊下などの共用部分をきれいにしたり、手すりや階段、エレベーターなどに問題がないかを見て回るといった内容になります。疎かにすると、入居者に不満や入居希望者に嫌悪感を与えてしまいます。

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  • 既存入居者対応の見直し

    既に入居している方々に、いかに長く住んでもらうかも空室対策としては欠かせないポイントとなります。現状の入居者対応に問題がないか、しっかり確認を行わなければなりません。水漏れなどのトラブルにいかに迅速に対応できるかが重要です。その一方で、家賃滞納に対する督促に甘さを見せるのは禁物です。そうした対応をキチンと行うことができる管理会社を選ぶべきです。

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  • 広告活用の見直し

    今や、単に入居者募集広告を出稿すれば入居率が上がるという考えは通用しない時代となりました。さまざまな戦略や工夫といったものが不可欠になっています。例えばパソコンやスマホの普及率を考えれば、インターネット広告の掲載は必須ですが、昔ながらの紙媒体の広告にも、ネット広告にはない特徴があり、それらをよく踏まえた上で活用することが大切です。

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  • インターネット対策の見直し

    すでにインターネットを用いて入居者募集を行うのは当たり前の時代となっていますが、闇雲に行えばいいというものではありません。効果的なのは、HOMESとSUUMOの2大不動産ポータルサイトへの掲載。個人ブログやツイッター、フェイスブックなどSNSの利用もひとつの手です。いずれにせよ手間やリスクを十分勘案したうえで実行するようにしましょう。

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  • モデルルームの見直し

    モデルルームと言っても大手ハウスメーカーが住宅展示場に出品するようなものではなく、空き部屋となっている物件をより魅力的に見せるため、モデルルーム化するということになります。中古や不要になった家具、100円ショップなどで手に入る小物などを有効活用するだけで、物件の印象は大きく変わります。その上で、内見者向けに新品のスリッパを用意しておけば、好感度はより大きくなります。

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安く空室対策をサポートできる
東京の不動産管理会社3選

管理コストをおさえ入居者満足度を高める!
「委託管理」活用のススメ

住宅供給過多の「大空室時代」において、継続的な空室対策は生命線。しかし、常に変化する入居者ニーズに応え続けるには、莫大な時間と手間がかかることになります。そこで、コストをおさえつつ入居者満足を高めるために、賃貸管理のプロに一部業務を委託するのも有効な方法です。しかし、どこでもいいという訳ではありません。
ここでは、低コストでありながら、スピーディかつ小回りの利くサービスを実施できる地域密着型の管理会社をピックアップ。さらに「客付け」「管理」「リフォーム・リノベーション」まで、ワンストップで依頼できるところだけを厳選したので、多彩なシーンでの空室対策サポートを期待できるでしょう。

バレッグス(1991年創業) アシスト(1993年創業) エスフィット(2003年創業)
主な対象エリアと
店舗数
城南
10店舗
都下全域
16店舗
城東・城西・城北
8店舗
管理コスト 3%~ 4%~ 要問い合わせ
リフォーム・
リノベーション対応
自社施工 自社/他社施工 自社施工
公式サイト

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バレッグス (1991年創業)

バレッグス(1991年創業)
引用元HP:バレッグス
http://balleggs.jp/

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  • 客付けの特徴 東京城南10店舗

    渋谷区、港区、目黒区、世田谷区、大田区といった城南エリアを中心として30年の歴史を持つ地域密着型の総合不動産会社。長年培ったノウハウにより、地域の賃貸ニーズに深く精通。また何かあったらすぐに駆けつけられる体制を整えています。

  • 管理の特徴 管理コスト:3%~

    物件オーナーをサポートする賃貸管理サービスにおいては、内容別に、賃料の3%、5%で管理を行うプランが用意されており、必要に応じて選べる方式になっています。地域密着だからこそ、実現可能なコストパフォーマンスが強みです。

  • リフォームの特徴 自社施工

    リノベーションやリフォームを行うチーム「cuestudio」を擁しています。工事に特化した会社ではなく、入居者に向き合い、市場に精通した不動産会社ならではのマーケティング力を活かしたリノベーションを提供できる点が特徴です。

バレッグス(1991年創業)
引用元HP:バレッグス
http://balleggs.jp/
DATA
設立 1991年
本社
所在地
東京都目黒区鷹番2-5-21
店舗
所在地
  • 本社併設(学芸大学)
  • 品川駅前
  • 祐天寺
  • 都立大学
  • 三軒茶屋
  • 駒沢大学
  • 武蔵小山
  • 大岡山
  • 中目黒
  • 目黒駅前

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アシスト (1993年創業)

アシスト(1993年創業)
引用元HP:アシスト
http://assist-jpn.com/

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  • 客付けの特徴 都下全域16店舗

    都下に16店舗を展開する地域密着型不動産業者になります。本拠地である中野区をはじめ、世田谷区、杉並区、目黒区、品川区、大田区といった城西・城南エリア、さらには吉祥寺や調布、武蔵境といった23区外の主要エリアも守備範囲としています。

  • 管理の特徴 管理コスト:4%~

    同社では複数用意されている管理プランから、物件オーナーが希望に応じたものを任意で選ぶ方式。集金代行契約は賃料の4%、集金保証契約は賃料の6%、そして一括借り上げ方式のサブリースも選択可能となっています。

  • リフォームの特徴 自社施工

    リフォームに関しては自社で行えるようになっています。リノベーションや建て替えについては、大和ハウスやパナホーム、積水ハウス、住友林業などの大手ハウスメーカーと提携。立地やプランに応じて選択する方式。

アシスト(1993年創業)
引用元HP:アシスト
http://assist-jpn.com/
DATA
設立 1993年
本社
所在地
東京都中野区中野2-18-5
店舗
所在地
  • 中野駅前
  • 吉祥寺
  • 新中野
  • 新高円寺
  • 初台
  • 下高井戸
  • 調布
  • 下北沢
  • 経堂
  • 三軒茶屋
  • 自由が丘
  • 武蔵小山
  • 旗の台
  • 中目黒
  • 蒲田西口
  • 武蔵境

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エスフィット(2003年創業)

エスフィット(2003年創業)
引用元HP:エスフィット
https://www.sfit.co.jp/

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  • 客付けの特徴 城東・城西・城北
    8店舗

    本拠地である六本木をはじめ、池袋、高円寺、門前仲町など23区内広域をカバーしています。その上で、賃貸物件の情報サービス「ヘヤギメ!」も運営。インターネットと実店舗の双方を活用して、入居者募集を行う方式としています。

  • 管理の特徴 管理コスト:
    要問い合わせ

    同社では管理業務を「プロパティマネジメント」と呼称しており、物件オーナーの希望や物件の立地、特徴などをすべて鑑みた上で、最適なプランを提案する方式。ただし、管理コストについては公式サイト上で言及されていませんでした。

  • リフォームの特徴 自社施工

    リノベーション/リフォームに関しては自社グループ内に「Reno」という部門を擁しています。また、注目ポイントとして、サブリース契約で同社が物件を借上げ、リノベーションを行う「タダリノ」というプランが用意されている点があります。

エスフィット(2003年創業)
引用元HP:エスフィット
https://www.sfit.co.jp/
DATA
設立 2003年
本社
所在地
東京都港区六本木1-6-1 泉ガーデンタワー14F
店舗
所在地
  • 六本木
  • 目黒
  • 御茶ノ水
  • 下北沢
  • 門前仲町
  • 高円寺
  • 池袋
  • 阿佐ヶ谷

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  • 失敗例から学ぶ
    空室対策の注意点
    (coming soon)

  • 自主管理で
    失敗した例
    (coming soon)

    賃貸物件の管理をオーナーが自身で行うのは、なかなか難しいというのが現実です。ここではオーナー不在時のトラブルや資産価値の低下、管理委託から自主管理に切り替えたことで起こったトラブルの事例などをご紹介しています。

  • サブリースで
    失敗した例
    (coming soon)

    一括借り上げ方式によって、入居者の有無に関わらず一定割合の家賃が保証という魅力がアピールされているサブリース。しかし実際には、定期的に行われる条件見直しによって保証割合を大幅に下げられるというトラブルになる事例が起こっているのです。

空室だらけのマンション・アパートを復活させる!?
ケース別・空室対策実践マニュアル

ひと口に空室対策といっても、その方法は実に多種多彩です。ここでは、マンションやアパートなど物件の種類別に、それぞれに適した対策方法や注意すべきポイントなどをまとめました。ぜひ参考にしてみてください。

  • 老朽アパート編

    築古物件の場合は、ます賃料を見直し、割安感や一ヶ月のフリーレントなどの対策が有効です。その上で、客付け会社に積極的に働きかけ、例えば土日の内見をしっかり行うよう、金曜に念を押し、月曜には結果を確認することまで行うべきです。

  • 新築物件編

    新築なのに空室率70%というケースも珍しくありません。物件建築の段階から繊細な戦略が必要です。例えば女性は洗面所、トイレ、お風呂、洗濯機置き場、キッチンなどの水回りと収納の配置というポイントも物件建築の段階から踏まえておくべきです。

  • ワンルーム編

    バブル期などに建てられたワンルームは、個性が出しにくく、3点ユニットバスも不人気要因となっています。思い切ってリフォームを敢行し、ライバル物件との違いを選出することも視野に入れたほうがよいでしょう。

  • 長期空室編

    例えば玄関や廊下、階段などに他の入居者の荷物が放置されていないか、排水口などから異臭がしていないかなどは細かくチェック。また、客付会社の力量不足とも考えられます。まずは担当者と改善策を協議し、それでも改善されないなら業者変更も検討すべきです。

空室対策リノベーション・
リフォームのポイントと事例集

賃貸物件が供給過剰となっている現状では、一定の築年数の経過した物件で、築浅物件と勝負しても不利にならざるをえません。リノベーションやリフォームを実施し、競争力をつけることが重要です。

詳しく見てみる

空室対策リノベーション・リフォームのポイントと事例集
  • ワンルームのリノベーション事例

    ワンルームのリノベーションはライバル物件と個性で差をつけるのがポイント。天井部分をあえてむき出しにした「インダストリアルテイスト」やブラックのキッチンを導入した例などをご紹介しています。

  • その他のリノベーション事例

    カップルやファミリー層向けの賃貸マンションにおいては、かつて定番だった3DKを2LDKにリノベーションした例や、子育て夫婦のための工夫を施して差別化を図ったリノベーション事例をピックアップしてみました。

  • 内装リフォームの事例

    大規模なリノベーションは予算的に厳しいという場合でも、適切にリフォームを行うことで、空室対策に効果をもたらすことができます。畳の和室をフローリングにした例や、3点ユニットバスを大胆に変更した例などを取り上げました。

  • 【番外編】アパート・マンションをリフォームするときの補助金とは?

    年々増加する空家問題と、賃貸住宅を借りづらい方たちの間を取り持つための「住宅セーフティネット制度」の施策としての補助金制度があります。一戸あたり最大100万円が支給されますが、貸出する相手に条件が課せられます。

「大空室時代」の現状と対策

賃貸経営が「ローリスク・ミドルリターン」と呼ばれ、株などの投資に比べて失敗する可能性が低いとされていたのはもはや昔の話。現代においては空室を埋めるためには、積極的な努力や工夫といったものが求められています。

  • 賃貸住宅の空室率

    さかんに報道されています通り、現在の我が国日本では、少子高齢化に伴う人口減少が進行するのと反比例して、賃貸住宅の建設は増え続けています。実際の空室率は、東京都16.5%、群馬県32.58%と、地方エリアほど高くなっています。

    賃貸住宅の空室率
  • 空室が埋まらない理由

    人口減少などの問題とは別に、賃貸物件そのものが原因で空室になるケースも。例えば賃料が周辺相場より高い、管理が行き届いていない、設備が時代遅れなどなど。過去にとらわれず、最新の賃貸ニーズを的確に踏まえた改善を行うことが肝心です。

    空室が埋まらない理由
  • 確実に入居率を上げる秘訣

    物件のリフォームや設備の入れ替えと並び、客付け力の高い管理会社を見つけて依頼することが何より重要です。一方で、家賃保証のあるサブリースは、魅力的な反面、リスクがあることを前もって知っておかなければなりません。

    確実に入居率を上げる秘訣

賃貸マンション・アパート管理
会社の
おすすめ比較ランキング

賃貸マンション・アパート管理会社のおすすめ比較ランキング

空室対策を効率的にサポートできるおすすめのパートナーとして、賃貸管理手数料に着目。比較ランキング形式で紹介しています。あわせて管理方式や概要も調査していますので、参考にしてください。さらに、ランキングにラインアップした各管理会社について、詳しく解説したページも用意。賃貸管理メニューの特徴や空室対策についてのほか、一部口コミ・評判も紹介しています。

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ランキングにラインアップした
管理会社一覧

  • アートアベニュー

    本社所在地は西新宿。23区をメインに、隣接3県も含めた首都圏エリアを守備範囲としています。管理業務はサブリースと滞納保証付き手数料:5%からのプランを任意で選択可能。リノベーションのアドバイスも行うとのこと。

  • アーバンランド

    本拠地は渋谷。32年の歴史を誇ります。シングル向け、ファミリー向け、初期費用を抑えた物件などに分類。管理手数料は言及されていないためケースバイケースと思われます。リフォームのアドバイスも実施とのこと。

  • アシスト

    23区の城南・城西エリアおよび吉祥寺などの主要市部を守備範囲としています。管理はプラン内容によって手数料4%と6%を用意。加えて一括借り上げ方式のサブリースも選択可能。リフォームは自社施工、リノベーションや建て替えは大手HMと提携しています。

  • アパマングループ

    全国規模で賃貸住宅仲介を手がける業界大手でありテレビCMなどでもお馴染み。管理業務は一般賃貸管理とサブリースの双方に対応しており任意で選択可能。ただし手数料については言及されておらずケースバイケースとなるようです。

  • アムス・インターナショナル

    本拠地は池袋。自らを「資産価値創造のリーディングカンパニー」と標榜しています。管理業務はサブリースと滞納保証、手数料5%の一般管理から選択可能。リフォームやリノベーションのサポートも行っています。

  • アレップス

    千代田区岩本町を本拠とし、40年の歴史を持つ賃貸管理会社。サブリースと手数料5%の管理代行システム、さらには専任募集システム(入居者さがしのみ)から選ぶことができます。サブリースにはリフォームサポートシステムが付帯。

  • エイブル

    賃貸仲介の大手。実務は傘下クループのエイブル保証株式会社が担当しています。管理業務はサブリース方式で賃料の10%~。物件のリノベーションにも対応。さらにはリノベーションとサブリースをセットにした「安心Reリース」も用意。

  • エスフィット

    本拠地は六本木。店舗は池袋、高円寺、門前仲町など23区内広域をカバーし、賃貸物件の情報サービス「ヘヤギメ!」も運営。管理業務は「プロパティマネジメント」と呼称し、立地や築年数などに応じてプランを提案。ただし管理手数料はケースバイケースのようです。

  • スターツグループ

    テレビCMなどでお馴染みの賃貸仲介「ピタットハウス」の運営母体であり、傘下には建設会社スターツCAMも擁しています。管理業務は内容が異なる3種類およびサブリースから選択可能。ただし手数料については言及されていませんでした。

  • 大京グループ

    業界大手である大京穴吹不動産のネットワークを活かした入居者募集を強みとしています。管理業務は手数料5%と8%のプラン、およびサブリースから選択可能。組織力を活かしたリフォームサポートも行っていると紹介されています。

  • タイセイ・ハウジー

    渋谷区千駄ヶ谷を本拠に、北海道から九州まで主要都市に営業所を構える総合不動産業者になります。管理業務は内容や物件によって手数料5~7%。またサブリースも用意されています。建物診断やリフォームのアドバイスも実施。

  • 大和不動産

    昭和27年に浦和で創業、さいたま市および周辺エリアに根ざした地域密着型の老舗業者になります。管理業務は手数料5%。またオプションとして「家賃滞納保証」も用意されています。入居者退去時のリフォーム提案も行っているとのこと。

  • 宝管理

    東京・渋谷に根ざして60年。地域から信頼される「街の不動産屋さん」として長年実績を積み重ねてきているのが大きな特色で、渋谷周辺エリアの物件管理のスペシャリストという趣。ただし管理手数料については言及されていませんでした。

  • 中央ビル管理

    埼玉・越谷市を本拠に、千葉・東京を守備範囲とした賃貸仲介・管理業務を行う「ポラスの賃貸」の運営元になります。管理委託システムは通常手数料5%ですが、新規契約で3%~4%といったキャンペーンも実施しているようです。

  • ツインライフ

    大阪を本拠とする賃貸管理会社で、手数料5%の一般管理とサブリースの双方が用意されています。またリフォームやリノベーションによる入居率向上にも注力。初期費用0円で後から費用を賃料から差し引く「ゼロリノ」も用意されています。

  • 日本管理センター

    東京・丸の内が本拠地で略称はJPMC。同社ならではの最大の特徴と言えるのが、サブリースに特化しているという点。なかでも「スーパーサブリース」は従来の家賃保証に加え、収益率に応じた分配がオーナーに還元される方式です。

  • ハウスメイトグループ

    テレビCMでお馴染みの賃貸仲介大手です。管理方式は一括借上システム(空室保証)、集金管理システム(賃貸管理)、貸主代行システム(転貸方式)。オプションも豊富に用意。ただし手数料は言及されていませんでした。

  • バレッグス

    渋谷区、港区、目黒区、世田谷区、大田区をメインとする地域密着形。管理業務は内容に応じ、手数料3%、5%を選べる方式となっています。自社内にリノベーションチームを擁しており、マーケットニーズに即した提案と施工を行えることを強みとしています。

  • 武蔵コーポレーション

    東京・丸の内を本社に北関東から浜松まで拠点を展開。管理プランは手数料5%の一般管理とサブリースから選択可能。また入居率向上のためのリフォーム戦略に力を入れており、施工業者は低コストの埼玉の業者をピックアップしているとのこと。

  • ミニテック

    賃貸仲介大手「ミニミニ」傘下の賃貸管理部門。空室対策としてのリフォームやリノベーション、建て替えなどにも対応しており、工事は、同グループ会社の株式会社ミニクリーンが担当。なお管理手数料については言及されていませんでした。

  • ロイヤルエンタープライズ

    東京・渋谷を本拠地とする業者で、客付けには首都圏の協力店など独自のネットワークを駆使。管理システムは手数料3%と5%のプランおよびサブリースから選択可能。マーケティングに即したリノベーションも提案しているとのこと。

  • LIXILリアルティ

    茨城県水戸市の業者マイルーム館とLIXILリアルティが統合して誕生。茨城エリアに特化した地域密着業者と大手業者であるLIXIL、双方のいいとこ取りをしているのが特徴とのこと。管理業務は手数料5%のプランが用意されています。

  • MEコーポレーション

    東京・上目黒を本拠地とする業者です。リノベーションに力を入れることで競合物件との差別化を図っているのが特色で、定額のリーズナブルなリノベーションも用意。管理は手数料5%の集金代行システムとサブリースに相当する満室保証システムを用意。