アパート・マンション空室対策の参考書

3か月以内に入居率96%を実現する管理はこちら

あなたの空室対策、間違っていませんか?

空室対策に頭を抱えているのはあなただけではありません。時代の流れや建物の老朽化、仲介会社や管理会社の怠慢など、さまざまな要因が複雑に絡まり、多くのオーナーさんの経営を圧迫しているのです。

だからと言って、仲介不動産屋や管理会社に勧められるがまま、安易に高額なリフォームを施したり、賃料を大幅に値下げするのは止めましょう。それだけで満足な収益が維持できる時代はとうの昔に終わったからです。

――では、どうすればいいのか。
答えはこのサイトの中にあります。今ここで、正しい空室対策について一から考えていきましょう。

アパート・マンションの空室が増える原因

アパート・マンション経営において最大のリスクは空室です。安定した経営を維持するためにはできるだけ空室を発生させないことが重要です。

ところが今、日本では人口の減少期に入り、賃貸住宅が供給過剰の状況になっています。空室率は2008年に18.8%だったものが、2010年には23.07%へとアップしており、今後、アパート・マンション経営を取り巻く環境はますます厳しくなっていくことでしょう。

また、こうした時代の流れとは別に、空室が発生する現実的な原因はいくつか考えられます。

アパート、マンション経営は空室対策が重要
  • 相場より家賃が高い
  • 設備が充実していない
  • 管理が行き届いていない
  • 築年数が古く建物が老朽化している
  • 入居者募集活動が積極的に行われていない

空室の原因はひとつではなく、こうしたものが複合的に重なっている場合が多いのです。

空室対策として、上記のように賃料や内装、入居者募集、建物管理、既存入居者対応などを見直す。これは決して間違った対策ではありません。ですが、ご自分の大切な資産に何が一番足りないのかを冷静に見極め、正しく行動に移すのはことのほか難しいものです。

そこでまず第一に検証すべきなのは、現在物件の管理を委託している管理会社の選択が正しかったのかどうかです。また自主管理をしているオーナーさんの場合も限界がありますので、この機会に管理会社委託を検討してみることをおすすめします。

≪空室対策ならおまかせの管理会社ランキング≫

 

賃貸管理会社の管理方法が空室対策の鍵となる

みなさんは、ご自分の資産管理を委託している管理会社の管理方法や入居者募集方法をどの程度ご存知でしょうか。

賃貸経営に成功されている方に話を聞くと、自ら管理会社を徹底的に調べ上げ、管理方式や入居者募集方法に納得できた会社に全てを委託しているケースが多いことがわかりました。彼らの多くが選択していたのは「一括借上」、そして「プロパティマネジメント方式の管理会社への委託」です。

一括借上(サブリース)

一括借上とは、管理会社が賃貸住宅を借上げ、入居者に転貸するものでサブリースとも呼ばれています。この契約をしている間はもし空室が発生しても、管理会社から一定の家賃収入が保証されるだけでなく、管理の手間からも開放されるため、安定した経営が可能になります。ただし、通常の管理方式より収益性は低くなります。

プロパティマネジメント管理

プロパティマネジメント方式の管理会社とは、自社仲介店舗を持たず管理専業型でオーナーの利益が最大になるようにサポートしてくれる管理会社です。仲介専門店をグループ会社に持つ仲介管理一体型の管理会社と違って、多くの仲介会社からの入居者紹介が受けられるため、平均入居率が高いのが特徴です。入居者とオーナー双方の代弁者となるような利益相反が起きることもなく、あくまでオーナーの代理人として動いてもらえます。

入居者募集をしているにもかかわらず空室がなかなか埋まらない場合に、管理会社の変更を検討するメリットをご理解いただけましたでしょうか。

収益性を重要視する場合はプロパティマネジメント管理を、手間のかからない管理を希望する場合は一括借上(サブリース)を選択すると良いでしょう。

 

プロパティマネジメント管理に変えるとどうなる?

大空室時代と言われる中で、アパート・マンション経営が厳しい環境にあることはすでに説明している通りです。しかし、同じ状況でありながら経営に成功している人とそうでない人がいます。両者の差は、委託している管理会社のシステムの違いであることがわかりました。

では、一般的な管理をとっている物件のオーナーと、プロパティマネジメントの管理会社を選択したオーナーの声を例に、それぞれの違いを具体的に見ていきましょう。

一般的な管理 プロパティマネジメント管理
賃料を下げたのに空室が埋まらない 賃料はそのままですぐに空室が埋まった
高いリフォーム費用をかけたため
入居者が決まっても収益性が低い
ほとんどリフォームしていないのに
内見するとすぐに決まる
仲介会社がちゃんと動いてくれない 古い物件なのに内見が殺到する
仲介会社から報告がなく、
リーシング状況がわからない
数十社の仲介会社
積極的に動いて決めてくれる
入居者の家賃滞納問題で頭が痛い 入居者の家賃保証加入で滞納の心配なし
やっと入居してもすぐに出て行ってしまう 質の良い入居者が長く住み続けてくれる

リフォームや家賃の値下げをしたにもかかわらず、空室が埋まらないというのであれば、そのやり方が間違っている可能性があるのです。管理会社に物件の管理を委託しているのだとすれば、管理会社の選択を誤っているのかもしれません。

グループ企業に仲介店舗を持つ仲介管理一体型の管理会社は、必ずしもオーナーの味方とは限りません。オーナーの利益だけでなく入居者の利益も考えなければならないからです。

しかし、プロパティマネジメント型の管理会社はオーナーの利益最大化を考える仕組みになっているため、必要のないリフォームや賃料下げなどは提案してくることはありません。費用対効果でアドバイスをしてくれるためコストの無駄がないのです。

空室対策としてはこれ以上のものはないかもしれません。

3カ月以内に入居率96%を実現!
空室対策に強いプロパティマネジメント管理はこちら